به گزارش «صما» این عدم تحرک و رخوت ناشی از خروج این کالای استراتژیک از سبد معاملات بسیاری از مردم است ، به‌طوری‌که با توجه به بالا رفتن قیمت برخی مصالح اصلی بنا از قبیل آهن و سیمان بیش از نرخ تورم ، شاهد رشد همگام با تورم نرخ‌ها در بازار مسکن هستیم. البته بیشترین تأثیر و نوسان در این بازار در بخش بناهای کم متراژ و چند سال ساخت که خریداران بیشتری را به خود جلب می‌کند اتفاق می‌افتد.علت این امر را می‌توان در توان خرید و میزان اثرگذاری سیاست‌های بخش دولتی جستجو کرد.

4 سیگنال افزایشی در بازار مسکن زمستانی

همچنین بیت اله ستاریان کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه همواره بین قیمت مسکن و تورم عمومی رابطه عمیق و معناداری وجود دارد گفت: همواره منحنی قیمت اسمی مسکن در زمان رونق بالاتر زا تورم عمومی و در زمان رکود کمتر زا نرخ تورم عمومی ثبت می‌شود؛ بنابراین شرایط و عوامل درونی و بیرونی می‌تواند نقش منحنی را روی مدار نوسانات تغییر دهد. به‌هرحال اگر به دنبال رویکرد تغییر مسیر بازار مسکن در زیر منحنی هستیم باید به پاداریم های پولی و سیاست‌گذاری توجه بیشتری داشته باشیم.

این کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه نقش بازار معاملات مسکن در آبان ماه تفاوت عمده‌ای با بازار شهریور و مهرماه داشت: تنش‌های حاصله از سیاست‌های کشورهای همسایه باعث شد تعدیل معاملات در دو ماه اخیر در ماه آبان ماه خیزش مطلوبی داشته و با افزایش معاملات روبرو شویم. البته یکی دیگر از مهم‌ترین دلایل افت ماهانه حجم معاملات مسکن در شهریور و مهر ماه افزایش سطح قیمت‌های پیشنهادی از سوی برخی فروشندگان واحدهای مسکونی ابود این عده با یک تصور نادرست مبنی بر برخورداری بازار فعلی از کشش لازم برای افزایش قیمت ، قیمت‌های پیشنهادی خود را خارج از توان بازار و متقاضیان افزایش داده‌اند. در حالی کشش بازار تقاضا را مد نظر نگرفته بودند.

ستاریان بابیان اینکه از ابتدای زمستان امسال شاهد 4 سیگنال افزایشی در بازار مسکن خواهیم بود گفت: اولین سیگنال به علت افزایش قیمت به‌واسطه دست‌درازی دولت در برهم زدن اوضاع اقتصادی و نرخ‌گذاری دستوری در بخش ارز و درنتیجه افزایش نرخ تورم عمومی خواهد بود.

وی در خصوص سیگنال دوم گفت: این مورد مربوط به افزایش معاملات است. چنانچه در آمارهای آبان ماه نیز دیده‌شده معاملات مسکن به‌واسطه حضور پررنگ املاک ارزان‌قیمت و تسهیلات خرید مسکن با رشد مطلوبی روبرو شد.

این کارشناس بازار مسکن در خصوص سیگنال سوم نیز گفت: سیگنال سرمایه‌گذاری وابستگی روانی عمیقی با دو سیگنال گفته‌شده دارد زمانی که بازار مسکن با افزایش معاملاتی و قیمتی روبرو شود سرمایه‌گذاران رویکرد دوباره‌ای به این بازار خواهند داشت. در این بین بررسی رشد ارزش افزوه بخش ساختمان از سال ۱۳۹۱ نشان می دهد که این بخش پس از یک دوره طولانی رکود ، هم اکنون به رشد مثبت رسیده است. رشد این بخش در دوره سال های ۱۳۹۱ تا ۱۳۹۵ به ترتیب برابر با ۳.۶ ، ۳.۱- ، ۰.۴- ، ۱۳.۵- و ۱۴.۹- بوده اما بر اساس آمار جدید فعالیت های بخش ساختمان پس از ۱۸ فصل رشد مداوم منفی ، در زمستان سال ۱۳۹۵ به رشد مثبت ۴ درصد و از اوایل سال 96 این روند مثبت همچنان ادامه دارد (که افزایش صدور پروانه های ساختمانی دلیل این رشد اعلام می شود.) در کنار موارد ذکر شده همواره بعد از رشد مقطعی ارز تمام سرمایه‌ها به بازار تنومندتر مانند ساخت و ساز و مسکن سوق پیدا می‌کند.

ستاریان در خصوص سیگنال افزایش تولید مسکن نیز گفت: زمانی که رونق اساسی شکل بگیرد این مورد خودبه‌خود شاهد رشد فرازند ه ای خواهد شد. در پس این عوامل نرخ‌های همچنان بالای سود بانکی و همچنین حجم بالای خانه‌های خالی ، احتمال شوک قیمت مسکن را تا حدود زیادی خنثی می‌کند.

وی گفت: به‌طور یقین بازار مسکن درچند ماه آینده با افزایش نسبی روبرو خواهد شد و نرخ آن ‌یک کم بیشتر از نرخ تورم عمومی نیز خواهد بود.

نقش دولت درافزایش قیمت مسکن

در این خصوص یک کارشناس ساخت و ساز با بیان اینکه در سال‌های اخیر که دولت و بانک‌ها تلاش زیادی برای جذب مشتریان خرید املاک داشته‌اند شاهد افزایش اقبال عمومی به این نوع وام‌ها بوده‌ایم.گفت: البته به دلیل اینکه این وام‌ها بخش کوچکی از قیمت ملک در کلان‌شهرها را پوشش می‌دهند طبیعی است شاهد بیشترین اثر آن‌ها در بازار کم متراژها باشیم. البته اتفاقاتی که در روزهای اخیر افتاده است ممکن است تا حدی باعث افزایش قیمت بیش از انتظار ر بازار مسکن شود.

ایمان رفیعی با بیان مطلب فوق به «صما» گفت: با اعلام تصمیم بانک مرکزی مبنی بر کاهش نرخ سود سپرده‌ها شاهد خروج حجم قابل‌توجهی از نقدینگی از بانک‌ها و مؤسسات مالی بودیم. از طرف دیگر به دلیل مشکلات به وجود آمده برای برخی مؤسسات مالی علیرغم سود قابل‌توجه این نقدینگی سرگردان ترجیح داد در مسیری غیر از مؤسسات مالی وارد شود.

وی گفت: افزایش نرخ طلا به حدود 130 هزار تومان در هر گرم ، دلار به نرخ نزدیک به 4200 تومان و رکورد زنی شاخص‌های بورس در مسیر سبز از اثرات این تغییر مسیر جریان نقدینگی در بازارهای غیردولتی است. این نوسانات باعث تغییر شاخص‌های اصلی مؤثر بر نرخ تمام کالاهای بازار است و در آینده‌ای نه‌چندان دور شاهد اجرایش تمام کالاها در بازار خواهیم بود.

این کارشناس ساخت و ساز در ادامه عنوان داشت:ین افزایش قیمت شاید در مدت کمتر از 6 ماه منجر به افزایش بیش از تورم قیمت املاک در بازار شود.اما باید توجه داشت که این افزایش قیمت موجب کاهش بیشتر قدرت خرید عمومی مردم و عمیق‌تر شدن رکود بازار مسکن از یک‌سو و کم اثر شدن اقدامات انجام‌شده از سوی دولت از طرف دیگر خواهد شد. با این اوصاف بعید به نظر می‌رسد در ماه‌های پایانی سال شاهد افزایش چشمگیر معاملات باشیم.

رفیعی در نهایت گفت:اگر شرایط جدیدی که بر بازار حاکم شده ادامه پیدا کند مطمئناً مجدداً شاهد افزایش افسارگسیخته قیمت‌ها در بازار املاک خواهیم بود. در این صورت با توجه به عدم توان تحمل اقتصاد عمومی کشور ، می‌توان با اطمینان گفت که تیر خلاص بر بازار نیمه‌جان مسکن نواخته خواهد شد و اندک امید به بازگرداندن آرامش به این بازار نیز از بین خواهد رفت.

بحران اقتصادی زنگ خطر جدی برای تمام بازارهای موازی

در این خصوص یک کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه رونق نسبی معاملات املاک کوچک متراژ بیانگر تحرکات محسوس در بازار مسکن است گفت: شاید بزرگ‌ترین دلیل رشد معاملات در ماه‌های پایانی سال 95 و به‌خصوص نیمه دوم 96 مربوط به کاهش نرخ سود بانکی باشد جابه‌جایی نقدینگی میان مسکن- بانک بسیار قوی‌تر از جابه‌جایی نقدینگی میان مسکن- بورس یا مسکن- دلار است.

احمدرضا سرحدی بابیان مطلب فوق به «صما»گفت: همواره نرخ‌های بالای بانکی اثرات نامطلوبی در بازار مسکن به‌خصوص املاک خورد داشته است حتی به قوت می‌توان گفت یکی از عوامل مؤثر در طولانی شدن رکود مسکن در سال‌های 92 تا 95 نرخ‌های بالای سود سپرده‌های بانکی بود.

این کارشناس بازار مسکن گفت: بر اساس پژوهش مرکز تحقیقات استراتژیک در حوزه اقتصادی مهم‌ترین عامل فشار روانی بر مردم کشور ابتدا تورم و در درجه دوم گرانی اجاره مسکن است؛ و این مورد باید اصلاح شود.

سرحدی بابیان اینکه عوامل درونی و بیرونی بسیاری بر بازار مسکن تأثیرگذار است گفت: نرخ سود بانکی تنها یکی از عوامل مؤثر بر بازار مسکن است اما در حال حاضر بحران اقتصادی زنگ خطر جدی برای تمام بازارهای موازی محسوب می‌شود. اگرچه دولت برای کسری بودجه اقدام به افزایش قیمت ارز کرده اما بدون تردید بازخورد این کنش به خود دولت بازخواهد گشت افزایش نرخ ارز و قیمت سکه برخلاف قیمت جهانی آن وضعیت جدیدی از تورم را پیش روی دولت دوازدهم خواهد گذاشت. به نظر می‌رسد در صورت ادامه این روند این دولت از شاخص‌های اقتصادی خود عدول کند.

وی گفت: اگرچه دولت یازدهم همواره منتقد اصلی دولت دهم در خصوص نرخ تورم و رشد قیمت ارز و سکه بوده اما به نظر می‌رسد دولت دوازدهم نیز برای جبران کسری بودجه خود رویه دولت پیشین را در بوته آزمایش قرار داده است.

سرحدی بابیان اینکه تا پایان سال اتفاق هیجان‌انگیزی در بازار مسکن رخ نخواهد داد تأکید کرد: می‌توان پیش‌بینی کرد افزایش قیمت مسکن در بازار مسکن به‌صورت کلی تا عید سال ۱۳۹۷ فراتر از تورم نخواهد بود؛ اما به دلیل وجود تقاضای نامتقارن در بازار مسکن (وجود تقاضای بیشتر برای واحدهای کم متراژ به‌ویژه واحدهای با متراژ ۵۰ الی ۸۰ متر) می‌توان پیش‌بینی کرد قیمت واحدهای کم متراژ با افزایش بیش از تورم تا حداکثر ۱۵ درصد مواجه خواهد شد که البته هنوز کمتر از سود بانکی است.

وی درنهایت گفت: تا پایان سال قیمت مسکن با شیبی ملایم و در حدود تورم عمومی خواهد.