به گفته بسیاری از کارشناسان احیای قلب تاریخی تهران و شیفت درآمدهای ساختمانی به عوارض بهره‌برداری از ساختمان‌های تجاری و مراکز خدماتی مستقر در معابر ، مهم‌ترین بخش‌های پلان بوده است.
به گزارش «صما»مدیریت شهری برای انحراف‌گیری از ساخت‌وسازها و هدایت پروانه‌ها به ریل اصلی ، یک جدول زمانی برای بازنگری در ضوابط موجود تعریف کرده که قبل از اجرا ، قرار است همه ساختمان‌سازی‌های ۵ سال و نیم اخیر به لحاظ میزان انطباق و درصد مغایرت با طرح‌های جامع و تفصیلی تهران ، ظرف ۶ ماه کنترل شود.
دو هدف اصلی نقشه ساختمانی تهران ۹۷
در همین زمینه یک کارشناس شهرسازی بابیان اینکه بر اساس گزارش‌های سازمان نوسازی شهر تهران ، سهم تهران از بافت‌های فرسوده مصوب شهری ۳۲۶۸ هکتار است گفت: در حال حاضر حدود ۲۰ درصد جمعیت شهر تهران که اکثریت قریب به‌اتفاق آن‌ها از فقرا هم هستند در این بافت‌ها زندگی می‌کنند.
محمدعلی مهری بابیان مطلب فوق به «صما »گفت: نسبت بافت‌های ناپایدار به مساحت شهری تهران نیز ۲۴ درصد است که دربرگیرنده ۲۷ درصد از واحدهای مسکونی و ۳۷ درصد جمعیت شهری است.
وی بابیان اینکه متأسفانه در سال‌های گذشته اقدام درخور توجهی برای نوسازی و بهسازی این بافت‌ها صورت نگرفته و با توجه به وجود گسل‌های متعدد در شهر تهران ، در صورت زلزله حجم بالایی از تلفات در همین بافت‌ها رخ خواهد داد گفت: بر اساس گزارش‌ها رسمی سال ۹۴ سازمان نوسازی شهرداری تهران ، ۵۲ درصد بافت منطقه ۱۰ ، ۳۷ درصد بافت منطقه ۱۲ و حدود ۳۰ درصد بافت‌های منطقه ۱۱ و ۱۷ که عمدتاً محل سکونت فقرا و طبقه متوسط به پائین‌شهری هستند ، فرسوده است و لذا بالاترین تلفات احتمالی در این مناطق خواهد بود.
وی بابیان اینکه تفکر تیم جدید نقشه ساختمانی تهران ۹۷ در قالب ده گام معرفی‌شده است گفت: که در صورت اجرای درست بندبند این نقشه می‌توان گفت ما در خصوص تغییر مسیر این کلان‌شهر از انحرافات موفق خواهیم بود .به هرحال این امر با اجرای دو هدف ایجاد می‌شود با این اهداف می‌توان با اجرای ضوابط از انحراف ساخت‌وسازها جلوگیری کرد و هم می‌توان از اسناد بالادستی برای بهبود اوضاع بهره برد .
وی در خصوص گام‌های مهم نقشه ساختمانی تهران گفت:گام اول این نقشه شامل ابهام‌زدایی از سه ابهام شامل ظرفیت جمعیت‌پذیری و انطباق آن با طرح جامع 1405 ، نحوه ایجاد توزیع سرانه‌های خدمات هفته گانه در محلات مختلف و همچنین تعیین تکلیف ساختمان‌های نیمه‌کاره است .
وی در خصوص ظرفیت جمعیت تهران گفت :بنا بر افق طرح جامع در سال 1405 جمعیت تهران نباید بیشتر از 10میلیون و 500نفر باشد که متأسفانه از این مبحث عبور کردیم . و معلوم نیست برای حل این معضل باید چه تدابیری بیاندیشیم .
وی در خصوص ساختمان‌های نیمه‌کاره نیز گفت:متأسفانه در طی سال‌های اخیر به علت رکود بسیاری از پروژه‌های کلان نیمه‌کاره رهاشده‌اند البته برخی از این پروژه برنامه دار هستند به‌طور مثال پروژه ایران‌زمین یکی از طرح‌های ناموفق در کلان‌شهر در تهران است که مردم منطقه را با مشکلات عدیده‌ای روبرو کرده است .
مهری خاطرنشان کرد:پارلمان محلی پایتخت معتقد است ازآنجاکه مدیریت شهری فعلی به این نتیجه رسیده که طرح تفصیلی ملاک عمل با طرح جامع دارای مغایرت‌های جدی است بنابراین اگر این اشکالات رفع شود به ساخت‌وسازهای انحرافی دامن زده نمی‌‌شود.
چند گام صحیح برای نجات کلان‌شهر تهران
در همین زمینه یک کارشناس ساخت‌وساز بابیان اینکه مقررشده در گام دوم نقشه ساختمانی سال 97 موردبازنگری قرار بگیرد خاطرنشان کرد:چنانچه که بر همگان مبرهن و واضح است کلان‌شهر تهران به دو علت نبود درآمد پایدار و کمیسیون ماده 100 دچار انحرافات شاخصی شده و در حال حاضر این مورد برای تهران معضلات متعددی حاصل کرده است .در حال حاضر به علت اغماض‌های متعدد پهنه‌های تفریحی و آموزشی تهران دچار نقصان شده و در برخی از محله آمار این پهنه تطابقی با جمعیت محله ندارد .
ایمان رفیعی بابیان اینکه سومین بخش این طرح نیز در ادامه طرح تفصیلی است گفت: این بخش شامل بررسی و پیگیری تکالیف بر زمین‌مانده طرح تفصیلی شهر تهران است.
وی در این خصوص گفت: بنا بر بررسی‌های معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران تاکنون 29 درصد از تکالیف طرح جامع دست‌نخورده بوده و در انتظار تصویب است و تنها 33 درصد در حال اجرا است .
این کارشناس گفت: آسیب‌شناسی و اجرای طرح‌های موضعی و موضوعی نیز گام چهارم از این برنامه است. آسیب‌شناسی از وضع موجود باغات تهران ، طرح راهبردی توسعه فضاهای زیرسطحی باهدف مکان‌یابی عرصه‌های مستعد ، تعیین و تدقیق حریم طبیعی و مصنوع شهر ، طرح ساماندهی پادگان‌ها ، دستورالعمل طراحی پروژه‌های بزرگ‌مقیاس شهری در مرحله انتخاب مشاور یا در انتظار مجوز کمیسیون ماده ۵ است. از دیگر طرح‌های موضعی پیش‌بینی‌شده برای شهر تهران طرح تفصیلی ویژه منطقه ۲۲ است که در انتظار تصویب در کمیسیون ماده ۵ باقی‌مانده است.
وی در خصوص گام پنجم و گام ششم نیز خاطرنشان کرد: کاهش زمان صدور پروانه ساختمانی جز گام پنجم است . متأسفانه در طی سال‌های اخیر شاهد آن بودیم که بروکراسی‌های فراوانی به رکود بیشتر دامن زده است . در حال حاضر میانگین زمان صدور پروانه معادل ۵۲ روز و میانگین زمان صدور گواهی معادل ۳۹ روز است. گام ششم نیز تقویت برنامه‌های ضد شهر فروشی است.
این کارشناس ساخت‌وساز گفت:گام هفتم نیز شامل شناسایی و اصلاح گودهای رهاشده و پرخطر است در حال حاضر در مناطق ۲۲گانه شهر تهران ۲۳۹ گود رهاشده وجود دارد که بیشترین تعداد گود رهاشده در مناطق یک و 22 واقع‌شده است. در حال حاضر از مجموع ۲۳۹ گود ، ۱۸ گود (۵/ ۷ درصد) دارای قدمت بیش از ۱۰ سال هستند.
رفیعی همچنین در خصوص گام 8 نیز گفت: احیای نقاط تاریخی تهران است در حال حاضر منطقه ناصری به شکل یک پهنه مربع شکل ۲ هزار و ۲۳۴ هکتاری در میان چهار میدان انقلاب ، امام حسین(ع) ، شوش و راه‌آهن نیازمند اصلاح ، نوسازی ، به سازی و افزایش کیفیت زندگی سات .
این کارشناس ساخت‌وساز در خصوص گام نهم و دهم این طرح نیز گفت: بافت‌های فرسوده و کمک به‌نظام تأمین مالی شهرداری نکات دیگری است که در این طرح گنجانده‌شده است .
وی در خصوص گام نهم گفت:در حال حاضر تهران یک کلان‌شهر مملو از بافت فرسوده است در حال حاضر برنامه‌های در دست اجرا نشان می‌دهد سالانه ۵/ ۲ درصد بافت فرسوده نوسازی می‌شود. اما متأسفانه این برنامه به چند دلیل ازجمله نبود ظرفیت مالی و سرمایه‌گذاری ، مباحث حقوقی ، عدم همراهی شهروندان این مناطق دچار کم‌کاری شده است .
این کارشناس ساخت‌وساز در خصوص آخرین برنامه تدارک دیده‌شده در حوزه شهرسازی به‌نظام تأمین مالی شهرداری تهران اشاره کرد و گفت: در قالب این محورها ، پیشنهادشده سالانه از واحدهای تجاری واداری و از بهره‌برداران معابر شهر عوارض دریافت شود. همچنین املاکی که براثر اجرای طرح تفصیلی شهر به نحوی منتفع شده‌اند ارزش‌افزوده ملک خود را در قالب عوارض به شهرداری پرداخت کنند. درعین‌حال از ظرفیتهای توسعه گردشگری شهر نیز برای کسب درآمد پایدار استفاده شود. احیای قوانین مالیات مستغلات و قانون مالیات بر اراضی بایر و اخذ عوارض مضاعف جهت جلوگیری از تخریب ساختمان‌های بادوام از دیگر ظرفیتهای پیش‌بینی برای ایجاد درآمد پایدار شهری از فیزیک پایتخت است